הבלוג שלנו

משכנתא לעסקה בתוך המשפחה

ישנם מצבים שבהם נעשים עסקאות נדל"ן בין בני משפחה,
לדוגמא: הורים שמוכרים לילדיהם נכס, אח אחד שרוכש את הדירה מהאחים שלו (בעיקר דירה שעברה בירושה למספר אחים), גרוש שרוכש מגרושתו וכן הלאה.

במקרים כאלו, המשכנתא הניתנת היא לא "משכנתא רגילה" ומומלץ להיעזר במומחה על מנת לקבל אישור למשכנתא לעסקה בתוך המשפחה ולאחר שקיבלתם אישור, לדאוג שהריביות יהיו אטרקטיביות (מכיוון שבעסקאות בתוך המשפחה, גם אם קיבלתם אישור למשכנתא, הריביות בדרך כלל יהיו גבוהות משמעותית מעסקאות אחרות).

מה הכוונה לעסקה בתוך המשפחה ?

כפי שציינתי בפתיח, ישנם הרבה מאוד מצבים שבהם מתקיימת עסקה בתוך המשפחה.
ניתן לחלק את העסקאות ל- 3 סוגים:

  • ירושה –
    כאשר ישנה דירה שחולקה בירושה למספר ילדים (או נכדים) ואחד מהילדים רוצה לרכוש את הדירה במלואה משאר היורשים.
    במקרה כזה, הוא צריך לשלם רק את החלק היחסי שאינו שלו (לדוג': אם הוא ירש דירה בשווי מיליון ₪ ומתחלק בה עם עוד 3 אחים, הוא צריך לשלם על הדירה רק 750,000 ש"י כי רבע מהדירה כבר שלו).
  • גירושין –
    ישנם מקרים בהם הזוג ממתגרש ובהסכם הגירושין הם קבעו כי אחד הצדדים ירכוש את מחצית הדירה מהצד השני.
    במקרים כאלו, הצד הרוכש צריך לשלם חצי מהדירה לצד השני.
  • מכירה רגילה –
    כאשר ההורים רוצים למכור את דירתם לאחד הילדים (והפוך), או אם אח רוצה למכור את הדירה שלו לאח שני וכדומה.
    במקרים כאלו יש לשלם את מלוא מחיר הדירה, מכיוון שלצד הקונה אין באמת אחיזה או חלק יחסי בדירה.

מה צריך לעשות בשביל לקבל משכנתא לעסקה בתוך המשפחה ?

הבנקים חושדים מייד בעסקאות שנעשות בתוך המשפחה, החשד העיקרי שלהם הוא שהעסקה אינה מתבצעת באמת וכל מטרת העסקה היא לקבל מימון מהבנק.

לדוגמא: אם להורים יש חובות גדולים והם מאוד רוצים מימון מהבנק אבל כבר אינם יכולים לקבל אותו בשל מצבם הכלכלי, הם יכולים ל"פברק" מכירה של הנכס שלהם לאחד הילדים וכאשר הוא יקבל את הכסף הוא יעביר אותו מייד להוריו.
משמע, בפועל ההורים אינם מעוניינים למכור את הנכס לילד והוא אף אינו רוצה לקנות אותו אלא המכירה היא בעצם "תרגיל" לטובת קבלת כספים מהבנק.

הבנקים למשכנתאות שכבר ראו אין ספור מקרים כאלו החלו לחשוד באופן מיידי בכל מי שעושה "עסקה בתוך המשפחה" גם אם היא כשרה לחלוטין.

מה הבנק ידרוש בשביל לקבל משכנתא לעסקה בתוך המשפחה ?

כפי שאמרתי, מכיוון שהבנקים נוטים לדחות משכנתאות מסוג אלו, כדאי מאוד להיעזר באיש מקצוע על מנת לקבל אישורים עקרוניים ותנאים טובים למשכנתאות לעסקאות בתוך המשפחה.

בעזרת הסבר נכון של המציאות ובעזרת מספר אישורים יהיה ניתן לקבל אישור, להלן מספר אישורים שיש לספק לבנקים על מנת לקבל אישור לעסקאות חריגות אלו:

  • להוכיח כי לצד המוכר יש דירה נוספת –
    הבנקים ירצו לראות שלהורים שמוכרים את הנכס לילד שלהם, יש דירה נוספת בה הם יכולים לגור. וזאת על מנת שלא יישארו ללא דירה בכלל וללא מקום מגורים.
  • להעביר את הזכויות בטאבו לקונה בטרם קבלת המשכנתא –
    בדרך כלל בעסקאות מכר רגילות, הבנק מעביר את המשכנתא למוכר עוד בטרם המוכר רשום בטאבו כ"בעלי הנכס" אלא כאשר הוא נמצא ב"הערת אזהרה" בלבד.במקרים של משכנתא בתוך המשפחה, הבנק דורש שהמוכר יעביר את הדירה במלואה לטובת הרוכש, עוד בטרם מלוא סכום הדירה (והמשכנתא) שולמה למוכר.
    מדובר על מצב בעייתי למוכר, שכן הוא מעביר את הזכויות שלו בנכס לטובת קונה שעדיין לא שילם לו את מלוא התשלום.מכיוון שמדובר בבני משפחה, הבנק מניח שלא תהיה לכם בעיה לעשות זאת וכמו שהוא אמור ל"סמוך" עליכם, כך אתם אמורים ל"סמוך" אחד על השני.

אחוזי מימון ותנאים של משכנתאות לעסקאות בתוך המשפחה –
בשל כך שבדרך כלל, הרוכש אינו משלם את מלוא הסכום של הדירה (כי לרוב, חלק מהדירה שייך לו) אז אחוזי המימון של משכנתאות כאלו נוטים להיות נמוכים.

כמו כן, כמו שציינתי לפני כן גם תנאי המשכנתא והריביות שמקבלים עסקאות מסוג זה נוטים להיות תנאים נוקשים וריביות גבוהות.

חשוב שתדעו שבעזרת טיפול נכון, הגשת הבקשה באופן מסודר ולא מעט ניסיון ניתן לקבל גם אישור למשכנתא בתוך המשפחה וגם תנאים וריביות אטרקטיביים.

צור קשר

אתם מוזמנים ליצור עימנו קשר בטלפון 073-7051501 ונשמח לעזור

אנו מכבדים את פרטיותכם ולכן לעולם לא נמסור את פרטיכם למישהו אחר