לוקחים משכנתא בקרוב ? אז אני מניח שאתם כבר מתחילים להפנים את המושגים הנפוצים כמו: פריים, מדד, משתנה כל חמש ואפילו קל"צ. אני מניח שרובכם כבר יודעים באילו ריביות פלוס מינוס המשכנתאות ניתנות וכל מה שנותר לכם הוא לבנות תמהיל משכנתא על בסיס ההחזר החודשי שלכם ומכאן הדרך סלולה אל המשכנתא האופטימלית והחסכונית. אז זהו, שלא !

בשנה האחרונה אני חוזר ומדגיש כי לא די בהכנת תמהיל משכנתא וקבלת ריביות נמוכות, אם עשיתם את כל זה ביצעתם רק חצי מהעבודה. על מנת שהתמהיל באמת יתאים לכם אתם חייבים לבצע תכנון מראש של מספר אפיקים בחייכם ורק כך תוכלו להגיע למשכנתא שבאמת מתאימה לכם באופן אישי ולא רק למספר מסלולי משכנתא שמחולקים לשנים רבות.

אז מה זה בעצם אסטרטגיית משכנתא ?

כפי שהתחלתי להסביר, משכנתא היא סכום כסף ענק אותו אנו לווים מהבנק ומחזירים אותו מדי חודש בחודשו.
על מנת שנוכל להגיע למטרה החשובה ביותר במשכנתא (להחזיר בסופו של דבר כמה שפחות כסף לבנק) אנחנו חייבים לבנות אסטרטגיה מובנית וברורה וכך נוכל לחסוך בעלויות המשכנתא לטווח הארוך.
אסטרטגיית משכנתא זה אומר שיש לנו תוכנית ברורה ויסודית לטווח הארוך, אנו יודעים בדיוק מתי נוכל להחזיר לבנק סכום כסף גדול (ומתכוננים כראוי לכך) ואנו יודעים (פלוס מינוס) מתי נרצה למכור את דירתנו הנוכחית  ולעבור לדירה משודרגת יותר ומעצבים את התמהיל לשם כך.

איך בונים אסטרטגיית משכנתא ?

לבנות אסטרטגיה לתקופה ארוכה כל כך זה דבר לא פשוט בכלל, במיוחד למי שאינו מגיע מהתחום ואינו מתמצא בכל השאלות שצריכות להישאל על מנת לקבל את התשובות שיעזרו לנו בבניית האסטרטגיה.

אני אנסה במספר דוגמאות להעביר לכם את הכוונה בבניית אסטרטגיה ומקווה שבעזרתן תבינו מה זה אומר וכיצד יש להיערך לכך.

דוגמא מספר 1:  זוג צעיר שרוכש דירת 3 חדרים –
נניח כי אתם זוג צעיר שרוכש דירת 3 חדרים ב- 900 אלף ₪ ולוקח משכנתא בסך 600 אלף ₪, הרי זה ברור שבעוד 5-7 שנים מקסימום אתם תצטרכו לשדרג את הדירה לגדולה יותר, על כך אתם צריכים לבנות את התמהיל משכנתא כך שיתמוך במעבר הצפוי ויעניק לכם את הגמישות לביצוע המעבר ומחזור המשכנתא בתקופה המדוברת.

דוגמא מספר 2: קרן השתלמות שאמורה להיפתח בשנים הקרובות –
אם יש לכם קרן השתלמות (או כל מקור כסף אחר) שאמור להגיע בשנים הקרובות (עד 5 שנים) יש להיערך לכך בתמהיל משכנתא, שכן אם לא תתכוננו לכך ייתכן מצב שתצטרכו לא מעט כסף עבור עמלות שתרצו להחזיר אותו למשכנתא.
כמו כן, לא מספיק לקחת מסלול שיאפשר לכם להחזיר את הסכום ללא עמלות, אלא אם תקצו לכך מסלול נפרד (הלוואת גישור לצורך העניין) תוכלו לשפר את כל המשכנתא שלכם בעשרות אלפי שקלים, רק בזכות תכנון מוקדם ונכון.

דוגמא מספר 3: עליה וירידה בהחזר החודשי –
נניח כי אתם כיום זוג ללא ילדים שלא מתכוונים להביא ילדים ב- 3 השנים הבאות, זה אומר שקרוב לוודאי שתוכלו להחזיר בשנים האלו החזר חודשי הרבה יותר גבוה מאשר מהשנה הרביעית והלאה, על כן תמהיל המשכנתא אמור להיות ערוך לכך ומסלול מסויים מתוך התמהיל אמור להתייחס לנקודה הספציפית הזו ולתת לכך מענה.
אם תיקחו "משכנתא רגילה" (טובה ככל שתהיה) שלא תיתן על כך מענה לא תשיגו את מטרתכם לחיסכון מרבי במשכנתא.

לסיכום, וקצת עזרה פרקטית…

אם כך, לבנות אסטרטגיית משכנתא זה אומר לנסות לחזות מה יקרה בעוד מספר שנים בחייכם האישיים ולהתאים את המשכנתא לכך.
יש להבדיל בין ניבוי השינויים שיקרו במשק (שזה קשה מאוד לביצוע, כי קשה לנו מאוד לחזות את השינויים שיקרו בארץ) לבין השינויים שיקרו בחיינו שזה קצת קל יותר לביצוע.

על מנת לבנות אסטרטגיית משכנתא נכונה אנו חייבים לשאול את עצמנו כמה שיותר שאלות ולענות עליהן ברמת דיוק גבוהה ככל הניתן.

לסיום אתן מספר שאלות שאנו אומרים לקבל עליהן תשובות ובכך יעזרו לנו לבנות את אסטרטגיית המשכנתא האישית שלנו:

שאלות אישיות:

  • מהו ההחזר החודשי שנוכל לעמוד בו בעוד חמש שנים ?
  • מתי נרצה לשדרג את הדירה הנוכחית ?
  • האם יהיו כספים שנקבל בעתיד ונרצה להשתמש בהם לטובת המשכנתא ?
  • כמה ילדים ברצוננו להביא לעולם ?
  • האם נרצה להחליף את מקום העבודה שלנו בשנים הבאות ובכך להשתדרג כלכלית ?
  • האם נרצה לשפץ את דירתנו בחמש השנים הבאות ?
  • האם אנחנו מתכוונים לחסוך בתקופת המשכנתא ? וכמה ?

שאלות חיצוניות ?

  • מה אנחנו צופים שיקרה לריבית בשנים הקרובות ?
  • מה אנחנו צופים שיקרה למדד המחירים לצרכן בשנים הבאות ?
  • מה אנחנו צופים שיקרה לשקל בשנים הבאות ?

אלו רק חלק מהשאלות שאמורות להישאל, ככל שנשאל יותר שאלות כך נוכל לקבל יותר מידע ולנבא את העתיד בצורה טובה יותר ובהתאם לכך להתכונן אליו ולהתאים את תמהיל המשכנתא לעתיד ובכך לחסוך לא מעט כסף.