בשנה האחרונה אני חוזר ומדגיש כי לא די בהכנת תמהיל משכנתא וקבלת ריביות נמוכות, אם עשיתם את כל זה ביצעתם רק חצי מהעבודה. על מנת שהתמהיל באמת יתאים לכם אתם חייבים לבצע תכנון מראש של מספר אפיקים בחייכם ורק כך תוכלו להגיע למשכנתא שבאמת מתאימה לכם באופן אישי ולא רק למספר מסלולי משכנתא שמחולקים לשנים רבות.

אז מה זה בעצם אסטרטגיית משכנתא ?

כפי שהתחלתי להסביר, משכנתא היא סכום כסף ענק אותו אנו לווים מהבנק ומחזירים אותו מדי חודש בחודשו.
על מנת שנוכל להגיע למטרה החשובה ביותר במשכנתא (להחזיר בסופו של דבר כמה שפחות כסף לבנק) אנחנו חייבים לבנות אסטרטגיה מובנית וברורה וכך נוכל לחסוך בעלויות המשכנתא לטווח הארוך.
אסטרטגיית משכנתא זה אומר שיש לנו תוכנית ברורה ויסודית לטווח הארוך, אנו יודעים בדיוק מתי נוכל להחזיר לבנק סכום כסף גדול (ומתכוננים כראוי לכך) ואנו יודעים (פלוס מינוס) מתי נרצה למכור את דירתנו הנוכחית  ולעבור לדירה משודרגת יותר ומעצבים את התמהיל לשם כך.

איך בונים אסטרטגיית משכנתא ?

לבנות אסטרטגיה לתקופה ארוכה כל כך זה דבר לא פשוט בכלל, במיוחד למי שאינו מגיע מהתחום ואינו מתמצא בכל השאלות שצריכות להישאל על מנת לקבל את התשובות שיעזרו לנו בבניית האסטרטגיה.

אני אנסה במספר דוגמאות להעביר לכם את הכוונה בבניית אסטרטגיה ומקווה שבעזרתן תבינו מה זה אומר וכיצד יש להיערך לכך.

דוגמא מספר 1:  זוג צעיר שרוכש דירת 3 חדרים –
נניח כי אתם זוג צעיר שרוכש דירת 3 חדרים ב- 900 אלף ₪ ולוקח משכנתא בסך 600 אלף ₪, הרי זה ברור שבעוד 5-7 שנים מקסימום אתם תצטרכו לשדרג את הדירה לגדולה יותר, על כך אתם צריכים לבנות את התמהיל משכנתא כך שיתמוך במעבר הצפוי ויעניק לכם את הגמישות לביצוע המעבר ומחזור המשכנתא בתקופה המדוברת.

דוגמא מספר 2: קרן השתלמות שאמורה להיפתח בשנים הקרובות –
אם יש לכם קרן השתלמות (או כל מקור כסף אחר) שאמור להגיע בשנים הקרובות (עד 5 שנים) יש להיערך לכך בתמהיל משכנתא, שכן אם לא תתכוננו לכך ייתכן מצב שתצטרכו לא מעט כסף עבור עמלות שתרצו להחזיר אותו למשכנתא.
כמו כן, לא מספיק לקחת מסלול שיאפשר לכם להחזיר את הסכום ללא עמלות, אלא אם תקצו לכך מסלול נפרד (הלוואת גישור לצורך העניין) תוכלו לשפר את כל המשכנתא שלכם בעשרות אלפי שקלים, רק בזכות תכנון מוקדם ונכון.

דוגמא מספר 3: עליה וירידה בהחזר החודשי –
נניח כי אתם כיום זוג ללא ילדים שלא מתכוונים להביא ילדים ב- 3 השנים הבאות, זה אומר שקרוב לוודאי שתוכלו להחזיר בשנים האלו החזר חודשי הרבה יותר גבוה מאשר מהשנה הרביעית והלאה, על כן תמהיל המשכנתא אמור להיות ערוך לכך ומסלול מסויים מתוך התמהיל אמור להתייחס לנקודה הספציפית הזו ולתת לכך מענה.
אם תיקחו "משכנתא רגילה" (טובה ככל שתהיה) שלא תיתן על כך מענה לא תשיגו את מטרתכם לחיסכון מרבי במשכנתא.

לסיכום, וקצת עזרה פרקטית…

אם כך, לבנות אסטרטגיית משכנתא זה אומר לנסות לחזות מה יקרה בעוד מספר שנים בחייכם האישיים ולהתאים את המשכנתא לכך.
יש להבדיל בין ניבוי השינויים שיקרו במשק (שזה קשה מאוד לביצוע, כי קשה לנו מאוד לחזות את השינויים שיקרו בארץ) לבין השינויים שיקרו בחיינו שזה קצת קל יותר לביצוע.

על מנת לבנות אסטרטגיית משכנתא נכונה אנו חייבים לשאול את עצמנו כמה שיותר שאלות ולענות עליהן ברמת דיוק גבוהה ככל הניתן.

לסיום אתן מספר שאלות שאנו אומרים לקבל עליהן תשובות ובכך יעזרו לנו לבנות את אסטרטגיית המשכנתא האישית שלנו:

שאלות אישיות:

• מהו ההחזר החודשי שנוכל לעמוד בו בעוד חמש שנים ?
• מתי נרצה לשדרג את הדירה הנוכחית ?
• האם יהיו כספים שנקבל בעתיד ונרצה להשתמש בהם לטובת המשכנתא ?
• כמה ילדים ברצוננו להביא לעולם ?
• האם נרצה להחליף את מקום העבודה שלנו בשנים הבאות ובכך להשתדרג כלכלית ?
• האם נרצה לשפץ את דירתנו בחמש השנים הבאות ?
• האם אנחנו מתכוונים לחסוך בתקופת המשכנתא ? וכמה ?

שאלות חיצוניות ?

• מה אנחנו צופים שיקרה לריבית בשנים הקרובות ?
• מה אנחנו צופים שיקרה למדד המחירים לצרכן בשנים הבאות ?
• מה אנחנו צופים שיקרה לשקל בשנים הבאות ?

אלו רק חלק מהשאלות שאמורות להישאל, ככל שנשאל יותר שאלות כך נוכל לקבל יותר מידע ולנבא את העתיד בצורה טובה יותר ובהתאם לכך להתכונן אליו ולהתאים את תמהיל המשכנתא לעתיד ובכך לחסוך לא מעט כסף.

The post אסטרטגיית משכנתא – הדרך הנכונה לקחת משכנתא appeared first on קדמי משכנתאות.

מקור השם – מה זה בכלל בולט (בוליט) ?

השם מגיע מהשפה האנגלית והינו bullet (כלומר: קליע, כדור),אין קשר ישיר בין השם להלוואה עצמה וכן ניתן למצוא במספר בנקים שמות שנים לאותה ההלוואה (לדוג: הלוואת גישור / הלוואת בלון), ההבדל היחיד שיש הוא בשמות כי להלוואה אותו הרעיון בכל הבנקים.

מה ההבדל בין הלוואת בולט להלוואה רגילה ?

בהלוואה רגילה (קרן שפיצר) אנו נשלם בכל חודש תלשום מסויים, חלק מן התשלום יוקדש לטובת קרן ההלוואה וחלקו השני יוקדש לטובת הריבית.

בהלוואת בולט (בוליט) כל התשלום החודשי יוקדש לטובת הריבית ואילו בסוף התקופה הלקוח יידרש לפרוע את כל הקרן בתשלום אחד.

להלן דוגמא להלוואה של 500,000 ש"ח שנלקחה בהלוואה רגילה ולאותה ההלוואה שנלקחה כהלוואת בולט (בוליט)

• הריבית שחושבה לטובת ההמחשה הינה 5% לא צמודת מדד

מתי כדאי לקחת הלוואת גישור (כלומר, הלוואת בולט / בוליט) ?

הלוואה מסוג זה כדאי לקחת רק כאשר יש צורך בכך והיא באה לתת פיתרון פיננסי ויעיל להלוואה,
בשל הסיכון הרב בהלוואה זו (אתם מתחייבים לשלם בסיום התקופה את כל קרן ההלוואה, לפעמים בצירוף מדדים) יש לשקול בכובד ראש אם לקחת הלוואה זו וכדאי לקחת אותה רק כאשר מקור המימון בטוח וידוע מראש.

להלן מספר מצבים בהם כדאי ומומלץ לקחת הלוואת בולט:

• כאשר משתחרר לכם סכום גדול בשנים הקרובות (קרן השתלמות, פיצויים, מתנה מובטחת וכדומה).
• כאשר עדיין לא מכרתם את הנכס הקיים והוא צפוי להימכר בשנים הקרובות.
• כאשר ההלוואה היא לתקופה קצרה ובסיומה אתם רוצים לפרוע את כולה בתשלום אחד.

האם הלוואת בולט יקרה יותר מהלוואה רגילה ?

בעיקרון אין סיבה שהלוואה זו תהיה יקרה יותר באופן משמעותי מהלוואה רגילה, אך בשל הסיכון היחסי שבהלוואה זו מול הלוואה רגילה (שמשלמים בה קרן וריבית בכל חודש) תתבקשו לשלם ריבית מעט יותר יקרה מהלוואה רגילה, אך במידה ויש סיבה כלכלית טובה להשתמש בכלי ה"בולט" יוקר הריבית אינו אמור להטריד אתכם כי רב החיסכון על התשלום.

The post מהי הלוואת בולט (בוליט)? appeared first on קדמי משכנתאות.

1. קשה לקבל היום זכאות – אם בעבר כמעט כל זוג נשוי היה מגיע לזכאות, אז היום (החל משנת 2005) מאוד קשה להיות "זכאי" ורוב הזוגות כלל לא עומדים בתנאי הזכאות.
2. הריבית של הזכאות גבוהה מהריבית בבנק – בעבר הזכאות הייתה מגיעה בריבית נמוכה משמעותית מהריבית שהבנק היה מציע, היום הזכאות כבר לא כל כך אטרקטיבית והריבית שלה (3% צמודה למדד) נחשבת אפילו ליקרה מול הריבית האלטרנטיבית שניתן לקבל מהבנק.

איך יודעים אם אתם זכאים או לא ?

בעיקרון, כל זוג נשוי (או רווק/ה מעל גיל 30) שלא הייתה להם דירה בעבר, נחשבים זכאים על פי המדינה, אבל בשביל שתהיה לכם האפשרות לקבל גם הלוואה בתנאים מוטבים אתם צריכים להגיע ל- 1,000 נקודות זכאות.
בשורות הבאות אסביר לכם איך ניתן לחשב את נקודות הזכאות ותוכלו לדעת מייד אם אתם זכאים או לא.

להלן פירוט נקודות הזכאות:

• שנות נישואין – כל שנת נישואין שווה 100 נקודות זכאות (כך שאם אתם נשואים 4 שנים, יש לכם 400 נקודות זכאות).
  * לרווקים – כל שנה מעל גיל 30 מקנה 100 נקודות זכאות (כך שלבני 34 יש 400 נקודות זכאות).
• מספר ילדים – כל ילד שיש לכם "שווה" 100 נקודות זכאות (אם אתם בהריון, אז "ילד" ייחשב החל מחודש חמישי ומעלה עם אישור רופא)
• מספר אחים – כל אח (שמתגורר בישראל) שווה 50 נקודות. כמובן שיש לספור את האחים של הבעל ואת האחים של האשה. (לדוג' אם לבעל 3 אחים ולאשה 2 אחים, יחד יש להם 5 אחים ששווים יחד 250 נקודות זכאות)

עכשיו, כל אחד יחשב לעצמו ויבדוק כמה "נקודות זכאות" יש לו, אם עברתם את ה- 1,000 נקודות זה אומר שגם מגיעה לכם הטבה מהמדינה, אם לא עברתם את ה- 1,000 נקודות אז משמע אתם זכאים אבל ללא שום הטבה בנושא.

מהי הטבת הזכאות ?

לבעלי ה- 1,000 נקודות ומעלה המדינה מקציבה 100,000 ש"ח לערך בריבית קבועה צמודת מדד בגובה 3% (כפי שנאמר בתחילת הכתבה, גם הבנקים מציעים ריבית דומה ואף נמוכה מכך לפעמים). תקופת ההלוואה היא 25 או 28 שנה וניתן לקצר אותה אם רוצים (יש להגיש בקשה למשרד השיכון).

איך מוציאים תעודת זכאות ?

יש לפנות לאחד מהבנקים למשכנתאות ולהמציא להם את האישורים המתאימים והם ישלחו את הבקשה למשרד השיכון לטובת הנפקת תעודת הזכאות.

המסמכים אותם צריכים להגיד הם:

• צילומי תעודות זהות של בני הזוג
• תעודת נישואין
• אישור מקצין העיר על שירותי צבאי (או שירות לאומי)
• שמות האחים, כולל מספרי זהות וכתובת בארץ

האם אתם חייבים לקחת את המשכנתא בבנק בו הנפקתם תעודת זכאות ?

כלל וכלל לא. אתם יכולים להנפיק את תעודת הזכאות בבנק אחד ולקחת את המשכנתא לבסוף בבנק אחר (הבנק שהנפיק את התעודה פשוט יעביר את התעודה לבנק האחר).

האם כדאי בכלל לקחת זכאות משכנתא ?

בעיקרון, התנאים של ההלוואה מאוד נוחים (ריבית נמוכה יחסית וניתן לפרוע את ההלוואה ללא קנסות בכל רגע ורגע).
מצד שני, ההלוואה צמודה למדד המחירים לצרכן (שזה חיסרון משמעותי) והיא לטווח ארוך במיוחד (עוד חיסרון משמעותי).
יש לבחון היטב לפני שמשתמשים בהטבה הזו, היא יכולה להיות מתאימה לסוג מסויים של לווים אבל לא לכולם ולכן לא כדאי לקחת אותה כמובן מאליו וכדאי לבחון איך היא משתלבת בתמהיל המשכנתא שלנו והאם היא משרתת את האינטרסים שלנו.

The post האם כדאי לקחת הלוואת זכאות? appeared first on קדמי משכנתאות.

מה הכוונה לעסקה בתוך המשפחה ?

כפי שציינתי בפתיח, ישנם הרבה מאוד מצבים שבהם מתקיימת עסקה בתוך המשפחה.
ניתן לחלק את העסקאות ל- 3 סוגים:

• ירושה –
  כאשר ישנה דירה שחולקה בירושה למספר ילדים (או נכדים) ואחד מהילדים רוצה לרכוש את הדירה במלואה משאר היורשים.
  במקרה כזה, הוא צריך לשלם רק את החלק היחסי שאינו שלו (לדוג': אם הוא ירש דירה בשווי מיליון ₪ ומתחלק בה עם עוד 3 אחים, הוא צריך לשלם על הדירה רק 750,000 ש"י כי רבע מהדירה כבר שלו).
• גירושין –
  ישנם מקרים בהם הזוג ממתגרש ובהסכם הגירושין הם קבעו כי אחד הצדדים ירכוש את מחצית הדירה מהצד השני.
  במקרים כאלו, הצד הרוכש צריך לשלם חצי מהדירה לצד השני.
• מכירה רגילה –
  כאשר ההורים רוצים למכור את דירתם לאחד הילדים (והפוך), או אם אח רוצה למכור את הדירה שלו לאח שני וכדומה.
  במקרים כאלו יש לשלם את מלוא מחיר הדירה, מכיוון שלצד הקונה אין באמת אחיזה או חלק יחסי בדירה.

מה צריך לעשות בשביל לקבל משכנתא לעסקה בתוך המשפחה ?

הבנקים חושדים מייד בעסקאות שנעשות בתוך המשפחה, החשד העיקרי שלהם הוא שהעסקה אינה מתבצעת באמת וכל מטרת העסקה היא לקבל מימון מהבנק.

לדוגמא: אם להורים יש חובות גדולים והם מאוד רוצים מימון מהבנק אבל כבר אינם יכולים לקבל אותו בשל מצבם הכלכלי, הם יכולים ל"פברק" מכירה של הנכס שלהם לאחד הילדים וכאשר הוא יקבל את הכסף הוא יעביר אותו מייד להוריו.
משמע, בפועל ההורים אינם מעוניינים למכור את הנכס לילד והוא אף אינו רוצה לקנות אותו אלא המכירה היא בעצם "תרגיל" לטובת קבלת כספים מהבנק.

הבנקים למשכנתאות שכבר ראו אין ספור מקרים כאלו החלו לחשוד באופן מיידי בכל מי שעושה "עסקה בתוך המשפחה" גם אם היא כשרה לחלוטין.

מה הבנק ידרוש בשביל לקבל משכנתא לעסקה בתוך המשפחה ?

כפי שאמרתי, מכיוון שהבנקים נוטים לדחות משכנתאות מסוג אלו, כדאי מאוד להיעזר באיש מקצוע על מנת לקבל אישורים עקרוניים ותנאים טובים למשכנתאות לעסקאות בתוך המשפחה.

בעזרת הסבר נכון של המציאות ובעזרת מספר אישורים יהיה ניתן לקבל אישור, להלן מספר אישורים שיש לספק לבנקים על מנת לקבל אישור לעסקאות חריגות אלו:

• להוכיח כי לצד המוכר יש דירה נוספת –
  הבנקים ירצו לראות שלהורים שמוכרים את הנכס לילד שלהם, יש דירה נוספת בה הם יכולים לגור. וזאת על מנת שלא יישארו ללא דירה בכלל וללא מקום מגורים.
• להעביר את הזכויות בטאבו לקונה בטרם קבלת המשכנתא –
  בדרך כלל בעסקאות מכר רגילות, הבנק מעביר את המשכנתא למוכר עוד בטרם המוכר רשום בטאבו כ"בעלי הנכס" אלא כאשר הוא נמצא ב"הערת אזהרה" בלבד.במקרים של משכנתא בתוך המשפחה, הבנק דורש שהמוכר יעביר את הדירה במלואה לטובת הרוכש, עוד בטרם מלוא סכום הדירה (והמשכנתא) שולמה למוכר.
  מדובר על מצב בעייתי למוכר, שכן הוא מעביר את הזכויות שלו בנכס לטובת קונה שעדיין לא שילם לו את מלוא התשלום.מכיוון שמדובר בבני משפחה, הבנק מניח שלא תהיה לכם בעיה לעשות זאת וכמו שהוא אמור ל"סמוך" עליכם, כך אתם אמורים ל"סמוך" אחד על השני.

אחוזי מימון ותנאים של משכנתאות לעסקאות בתוך המשפחה –
בשל כך שבדרך כלל, הרוכש אינו משלם את מלוא הסכום של הדירה (כי לרוב, חלק מהדירה שייך לו) אז אחוזי המימון של משכנתאות כאלו נוטים להיות נמוכים.

כמו כן, כמו שציינתי לפני כן גם תנאי המשכנתא והריביות שמקבלים עסקאות מסוג זה נוטים להיות תנאים נוקשים וריביות גבוהות.

חשוב שתדעו שבעזרת טיפול נכון, הגשת הבקשה באופן מסודר ולא מעט ניסיון ניתן לקבל גם אישור למשכנתא בתוך המשפחה וגם תנאים וריביות אטרקטיביים.

The post משכנתא לעסקה בתוך המשפחה appeared first on קדמי משכנתאות.

לבנק יש זכות לסרב לכם לקחת משכנתא אצלו, ישנן הרבה מאוד סיבות לכך ואני אנסה לפרט מהן הסיבות העיקריות לכך שמישהוא לא יקבל אישור למשכנתא ובעצם יקבל סירוב משכנתא.

1. אחוזי מימון גבוהים –
   במידה ותבקשו אחוזי מימון החורגים מן המקובל (לדוג' 90% מימון) הבנק יסרב לתת לכם משכנתא ובעצם ידחה את הבקשה.
   סירוב משכנתא גם יכול להגיע אפילו אם תבקשו אחוזי מימון שלא חורגים מן המקובל אבל הבנק חושב שהם מסוכנים מדי לטעמו (לדוג' – לקוחות הבמקשים 50% מימון אבל הבנק חושב שהם "ממונפים מדי ולכן יסרב לתת להם משכנתא).
2. יחס החזר גבוה –
   אם הבנק יראה  שאתם אמורים להחזיר סכום חודשי גבוה למשכנתא ביחס להכנסות שלכם אז הוא כנראה ידחה את הבקשה שלכם.
   הבנק יאשר לכם משכנתא עם יחס ההחזר לא יהיה גבוה מ- 3 (כלומר, על כל 1,000 ש"ח הכנסה נטו תוכלו להחזיר מקסימום 333 ש"ח משכנתא. לדוג' עבור שכר של 10,000 ש"ח לא תוכלו להחזיר יותר מ- 3,333 ש"ח בחודש).
   במצב שבו הבנק יראה שאתם חורגים מיחס ההחזר המקובל הוא יסרב לבקשת המשכנתא שלכם ולא יאשר את הבקשה.
3. בעיות עבר של הלווים –
   במידה והיו לכם בעיות בעבר כגון: הגבלה של בנק ישראל / צ'קים שחזרו בשנים האחרונות / רישום bdi שלילי וכדומה, אז סביר להניח שהבנק ידחה את הבקשה למשכנתא ולא יאשר לכם באופן עקרוני את המשכנתא.
4. בעיות ברישום הנכס –
   ישנם נכסים שלא ניתנים למשכון, כגון נחלה, משק, דירות ב"מושע", נכסים שלא נעשתה בהם חלוקה מסודרת של הדיירים ועוד מניין סיבות.
   נכסים אלו לא ניתנים למשכון ולכן סביר להניח שאם תציעו את הנכס הזה לשיעבוד בבנק תקבלו דחייה וסירוב משכנתא.

אלו היו ארבעת המקרים הנפוצים ביותר לקבלת דחיית משכנתא וסירוב משכנתא, מה שאומר שאתם הגשתם בקשה לאישור משכנתא וקיבלתם בחזרה דחיה מן הבנק וסירוב מוחלט שלו לתת לכם משכנתא.

מה עושים במקרה של דחיית משכנתא ?

חשוב לדעת, שאם בנק אחד או מספר בנקים לא אישור לכם משכנתא זה לא אומר שלא תצליחו לאשר אותה. תחום המשכנתאות הוא תחום מורכב וגוף בעל ידע מקצועי נרחב יכול לעזור לבנק לשנות את החלטתו ולהעניק לכם אישור משכנתא במקום הדחייה שקיבלתם.

מה אנחנו מציעים ?

חברת קדמי המתמקדת בסוג הלקוחות שלא הצליחו לקבל אישור למשכנתא ובעצם קבילו סירוב / דחיית משכנתא תדאג להיפגש אתכם ללא עלות ראשוני, לבחון את המקרה ולבדוק מה בדיוק "מפריע לבנק".
ברגע שנבודד את הבעיה נוכל להציע לבנק דרכים לפתור אותה, הידע המקצועי שלנו, הניסיון העשיר שלנו (הן בבנק והן כחברה מייעצת) תעזור לכם לקבל האישור העקרוני שאתם כל כך רוצים.

חשוב לציין,
כי ברוב המקרים השכר שלנו מותנה בקבלת אישור עקרוני ולכן אתם לא מסתכנים ויכולים להרוויח.
אם לא תקבלו אישור עקרוני לא תצטרכו לשלם, אף על פי שברוב המקרים (מעל ל- 90%) אנו מצליחים להפוך את הדחיית משכנתא לאישור משכנתא.

אנו פה לרשותכם בכל שאלה ונשמח לעזור לכם בכל עניין.

The post קיבלתם סירוב משכנתא? לא אישרו לכם משכנתא? appeared first on קדמי משכנתאות.

הכנתי לכם כאן עשרה טיפים לבניית תמהיל משכנתא אופטימלי:

1. התאימו אותו לצרכים שלכם – תמהיל משכנתא הוא דבר אישי מאוד, תמהיל שטוב למישהו אחד לאו דווקא טוב למישהו אחר.
   לכן, אל תתפתו להעתיק תמהילי משכנתא שמצאתם באינטרנט ולקחת את אותו התמהיל.
   ברוב הסיכויים שהוא לא מותאם עבורכם ולכן אינו מתאים לכם.
2. אל תשכחו את מגבלת השליש של בנק ישראל – משנת 2011 בנק ישראל "מתערב" לנו בתמהיל המשכנתא (לדעתי מסיבות נכונות), ואינו מאפשר לנו לקחת יותר מ- 1/3 מהמשכנתא בריביות משתנות לתקופה קצרה.
   לכן, שאתם מתחילים לבנות את התמהיל, זיכרו את הכלל הזה ובנו את התמהיל לפיו.
3. אם אתם לא מבינים, אז תתייעצו – בניית תמהיל משכנתא הוא עסק למקצוענים.
   לא כל אחד יכול לבנות לעצמו תמהיל נכון עבורו ובדרך כלל הוא יעשה הרבה טעויות בדרך.
   אנחנו ממליצים לקחת חברת ייעוץ פרטית (אבל אנחנו לא אובייקטיבים…) אבל גם אם בחרתם לא לעשות זאת, לכו למספר בנקים והתייעצו עם יועצי המשכנתאות שם.
   אני לא אומר שהם ייבנו לכם תמהיל משכנתא טוב, אבל ככל שתתיעצו עם מספר רב יותר של יועצים כך תדעו את החומר טוב יותר ותכירו את המושגים החשובים.
4. הכירו את מסלולי המשכנתא המומלצים – תמהיל משכנתא מורכב ממספר מסלולי משכנתא ולכן אתם חייבים להכיר אותם על מנת לבנות תמהיל נכון עבורכם.
   לכל מסלול יש את היתרונות והחסרונות שלו וכל מסלול מתנהג בצורה שונה, בלי להכיר את המסלולים פשוט לא תוכלו להתחיל לבנות תמהיל משכנתא.
5. החליטו כמה אתם רוצים לשלם כל חודש – ההחזר החודשי הוא ה"מפתח" לבניית תמהיל משכנתא. אי אפשר לבנות את אותו התמהיל אם אתם מתכוונים להחזיר 3,000 ₪ ואת אותו התמהיל אם אתם מתכוונים להחזיר בכל חודש 5,000 ₪.
   לכל רמת החזר טוב לקחת תמהיל אחר (נכון שאפשר לבנות את אותו התמהיל ורק לשנות את השנים, אבל זה ממש לא מומלץ).
6. קצרו את המסלולים הצמודים והאריכו את המסלולים הלא צמודים – ככל שהמשכנתא יותר צמודה למדד כך היא פחות טובה, ולכן העדיפו לקחת את המסלולים הצמודים לתקופות קצרות יותר ואת המסלולים הלא צמודים (פריים לדוגמא) לשנים ארוכות יותר.
7. הרכיבו כמה תמהילים ולבסוף בחרו תמהיל אחד – הרעיון הוא לבנות מספר תמהילים שמתאימים לכן ולייצר עליהם דיון (ביניכם, עם חברים שמבינים ובפורומים שונים).
   רק אם תרכיבו מספר תמהילים תוכלו לראות את השונות בין תמהיל לתמהיל ולהגיע להחלטה נכונה יותר.
8. קבלו מספר הצעות על אותו התמהיל שבחרתם – כאשר אתם ניגשים לבנקים למשכנתאות לקבל הצעות לריבית, תגיעו אליהם עם תמהיל בודד שכבר אתם סגורים לגביו ואל תתנו להם לשנות לכם את ההחלטה ללא שיקול שייראה לכם נכון.
   ליועצי משכנתא יש תכונה כזו שאם לא נוח להם לתת לכם ריבית טובה בתמהיל אחד אז הם מנסים לשנות לכם את התמהיל ובכך ליצור לעצמם יתרון יחסי מול הבנק האחר.
   לכן, לאחר שהחלטתם על תמהיל מסויים ובחנתם מכמה זוויות שהוא הנכון בעבורכם, תבקשו לקבל עבורו ריביות ורק עבורו (כלומר, אל תשנו אותו גם אם היועץ משכנתאות בבנק לוחץ לעשות זאת).
9. תכננו אותו לטווח ארוך – אחת הסיבות שלכל אחד מתאים תמהיל שונה היא שלכל אחד יש תכנונים אחרים למשך חייו.
   יש כאלו שרוצים להחזיר עכשיו הרבה כסף ובעתיד להוריד את סכום ההחזר ויש כאלו שהפוך. יש כאלו שמשתחרר להם כסף בעוד 3 שנים ויש כאלו שממש לא.
   לכן, שאתם בונים תמהיל השתדלו לצפות לתקופה הארוכה ביותר שאתם יכולים (בדרך כלל עד 10 שנים) ולהעריך מה יקרה לכם מבחינת המשכורות, מבחינת ההוצאות, מבחינת הסכומים שישתחררו לכם וכדומה.
   לאחר שתדעו אתכל הדברים האלו תנסו להתאים את התמהיל משכנתא עבורכם ולבנות אותו לפי צרכיכם.
10. התייעצו איתנו (טיפ לא אובייקטיבי) – אנחנו מומחים בבניית תמהילי משכנתא אישיים, אנחנו נמליץ לכם לבנות תמהיל משכנתא שמותאם עבורכם בלבד ונסביר לכם למה הוא האופטימלי עבורכם.
    יש לנו שירות מיוחד שבו אתם משלמים רק עבור בניית תמהיל משכנתא ולא עבור ייעוץ שלם, הוא כמובן יותר זול והוא שווה כל שקל (ואפילו הרבה יותר).

אנחנו מקווים שנתנו לכם "קריאת כיוון" כללית על בניית תמהיל משכנתא ומקווים שתעשו בטיפים שלנו שימוש נבון.
כמו שאמרנו אנחנו תמיד כאן עבורכם ונשמח לייעץ לכם ולעזור לכם בכל שאלה.

The post טיפים לבניית תמהיל משכנתא appeared first on קדמי משכנתאות.

בעיקרון, יועץ משכנתאות צריך לעזור לכם בעיקר בשני נושאים:

בניית תמהיל משכנתא אישי שמותאם עבורכם –

תמהיל המשכנתא הוא המפתח הראשון והחשוב ביותר להשגת משכנתא טובה וחסכונית.
תמהיל משכנתא שנבנה באופן אישי עבורכם ישקלל את הצרכים שלכם היום ובעתיד, יחד עם הציפיות של השוק לריביות ולמדדים העתידיים.
יועץ המשכנתאות של הבנק יודע מצויין לעשות את העבודה אך לצערכם (ולפעמים גם לצערו של הבנק) פשוט לא תמיד יש לו את הזמן לעשות את זה עבורכם.
הוא מטפל ב"ים של לקוחות", נתון ללחצים כבדים מצד הלקוחות והן מצד הבנק ואמור לעמוד בהספקים אדירים.
כל זה מוביל למצב שהוא בונה לכם תמהיל משכנתא ב"כמה דקות" וזה כל הייעוץ שתקבלו ממנו בנושא.
אנחנו מאמינים שאתם לא רוצים לעשות את העסקה הפיננסית הגדולה ביותר של חייכם מול יועץ משכנתאות שאינו מכיר אתכם לעומק ושאין לו את הזמן לבנות יחד איתכם תמהיל משכנתא אישי עבורכם.

הוזלת הריביות של המשכנתא שלכם – 

פה יש ביניכם ובין הבנק קונפליקט קשה.
הרי הבנק מוכר לכם כסף וכמו כל מוכר הוא רוצה למכור במחיר הגבוה ביותר שהוא יכול.
הבעיה היא שאתם מתייעצים עם זה שמוכר לכם את הכסף ומן הסתם באופן טבעי הוא לא יכול להיות הכי אובייקטיבי והוא לא יכול להיות הכי "אמיתי" איתכם כי כמו כל סוחר בעולם תפקידו למכור לכם מוצר במחיר גבוה.
אנחנו חס וחלילה לא טוענים שהבנקים "גנבים" או "שקרנים" הם בסך הכל רוצים להרוויח כמה שיותר על ההלוואה שהם נותנים לכם.
יועץ משכנתאות חיצוני ינהל עבורכם את המו"מ מול הבנקים.
ליועץ יש מספר יתרונות ברורים אותם הוא מביא לשולחן המו"מ:

1. הוא "ספק עבודה" של הבנק ויש לו כוח קניה גדול ולכן יקבל ריבית טובה יותר מאשר אם תלכו לבד.
2. הוא מכיר את הריביות שנותנים היום בכל מסלול משכנתא ויודע מהי הריבית הנמוכה ביותר אותה תוכלו לקבל.
3. הוא מכיר את מדיניות האשראי של הבנק ויודע באיזה בנק תוכלו לקבל את המחיר בטוב ביותר בהינתן הנתונים שלכם.

שלושת היתרונות האלו מביאים לתוצאה של השגת משכנתא בריבית זולה.
תוסיפו לכך בניית תמהיל משכנתא אישי ומותאם עבורכם ותבינו את היתרון הענק בלקיחת חברת ייעוץ חיצונית שתבנה לכם תמהיל משכנתא אישי ותנהל עבורכם מו"מ על הריביות של המשכנתא לטובת קבלת הריביות הנמוכות ביותר שתוכלו לקבל.

The post האם צריך לקחת יועץ משכנתאות appeared first on קדמי משכנתאות.

על מנת להבין את זה, אנו נדרשים להבין איך הבנק קובע את הריבית שאנחנו נקבל.
שהבנק נותן לנו משכנתא הוא בעצם "מוכר לנו כסף" ולכן הוא רוצה להיות בטוח שאנחנו נצליח להחזיר אותו.
כל בנק קובע לעצמו מדיניות אשראי מסויימת, המדיניות הזו לא שווה בין כל הבנקים ולכל בנק יש את המדיניות שלו.
אנחנו ניתן דוגמא:
בנק א' קבע כי הוא נותן ריבית יקרה לאנשים שרוכשים דירות בקומות גבוהות ללא מעלית (מתוך הנחה שדירות כאלו יהיה קשה למכור אם בני הזוג לא יצליחו להחזיר את המשכנתא).
בנק ב' לעומת זאת מבין שבקומות גבוהות יש סיכון מסויים אבל הוא מתמחר  את הסיכון באופן שונה ולא מגדיל את הריבית באותה הרמה כמו בנק א'.

לכן במקרה שהצגנו בנק א' יהיה יותר יקר מבנק ב' !

בדוגמא אחרת ייתכן ונמצא כי בנק ב' יהיה יותר יקר מבנק א' כי הוא מתמחר באופן שונה את הסיכון (לדוגמא: בנק ב' חושב שאם אחד מבני הזוג לא עובד זהו סיכון אשראי גדול יותר ולכן מתמחר את הסיכון הזה בריבית גבוהה יותר מבנק א' שמתמחר את הסיכון הזה באופן נמוך יותר)

מערכת השיקולים של הבנקים שונה מבנק לבנק ולכן הריביות שנותנים הבנקים יהיו שונות ולא יהיה בנק אחד שלאורך כל הדרך יהיה יקר יותר או זול יותר.
ייתכן ואתם תקבלו בבנק אחד ריבית X ובבנק שונה ריבית Y, רק בגלל שהם קבעו סדר עדיפות שונה לסיכונים שלכם בתור בני זוג.

כמו כן,
ישנם הרבה פרמטרים אחרים שמשפיעים על גובה הריבית חוץ ממדיניות האשראי.
הפרמטרים הנ"ל הם תלויי זמן, לדוגמא אם יש מבצע בבנק מסויים הוא יוריד את ריבית המשכנתא לזמן נתון ואם בנק אחר לא עמד ביעדים שהציב לעצמו הוא יצטרך להוריד את הריבית לתקופה מסויימת על מנת לשפר את התוצאות העיסקיות שלו.

אז איך אפשר לדעת איזה בנק הכי מתאים לכם ?

למען האמת, לאנשים שלא מגיעים מתחום הבנקאות וממערכת המשכנתאות קשה מאוד לדעת איזה בנק "מתמחר" אותם הכי נמוך, בשביל זה יש חברות ייעוץ שמתמחות בנושא הזה ומכירות את מדיניות הסיכונים של הבנקים.

The post איפה כדאי לקחת משכנתא? appeared first on קדמי משכנתאות.

ישנם מקצועות שאנו לא מתווכחים ובאופן אוטומטי אנו בוחרים איש מקצוע (מרופאים ועד אינסטלטורים), אבל כשזה מגיע למשכנתאות, עדיין התפיסה הישנה קיימת שקובעת כי אין צורך בייעוץ וליווי מקצועי וניתן להסתפק בניהול עצמי של המהלך.

אנחנו כמובן חושבים אחרת והכנו עבורכם 10 סיבות מדוע כדאי לכם לקחת חברה שתייצג אתכם בתהליך:

1. כובד ההחלטה – ישנן אין ספור אפשרויות לבנות תמהיל, האם אתם בטוחים שאתם יודעים לבנות אותו נכון ?
2. הרווח – משכנתא שמגיעה עם ליווי וייעוץ חסכונית יותר לטווח הארוך וברוב המקרים גם בטווח הקצר.
3. הביטחון – הרי הייתם רוכשים רכב ללא בדיקה ? אז איך ניתן לקחת משכנתא ללא דעת מומחה חיצוני ?
4. האחריות – אתם מוכנים לקבל עליכם את האחריות למאות אלפי ומיליוני שקלים שאתם מחליטים לגביהם ?
הרי גורלה הכספי של משפחתכם תלוי רבות במשכנתא ובתנאיה, לא כדאי שתשקלו להתייעץ בנושא זה ?
5. הזמן והריצות – יש לכם את הזמן לרוץ בין מספר בנקים, להתווכח ולהתמקח ? הרי הזמן שלכם שווה לא מעט כסף אם תפנו אותו למקומות בהם אתם מקצועניים.
6. יכולת המיקוח – אתם בטוחים ביכולת המיקוח שלכם ? בכל מקום שסגרתם מחיר, האם אתם בטוחים שקיבלתם את המחיר הנמוך ביותר או שלרוב נאלצתם להתפשר ?
7. הסיכון – במשכנתא שלא כמו בדברים אחרים (רכישת רכב לדוגמא) הסיכון לטעות הוא גבוה, המסלולים הרבים, עודף המידע והאינטרסים השונים מייצרים מקדם סיכון גבוה מאוד שפועל לרעתכם.
8. התשלום עבור הטעות – במשכנתא מי שטועה ולא מכלכל נכון את צעדיו מפסיד כסף, בעוד בהרבה תחומים אחרים סכום הכסף הוא זניח, במשכנתא טעות יכולה להסתכם גם במאות אלפי שקלים.
9. הראש השקט – לפעמים אנו מוכנים לשלם עשרות אלפי שקלים בגלל שאנחנו מעדיפים להיות "שקטים", אנו עושים את זה שאנחנו רוכשים ביטוח, שאנחנו בוחרים מסלולי השקעה סולידיים ואפילו שאנחנו לוקחים מסלולי משכנתא מסויימים שמעניקים "ראש שקט" אבל משלמים עליהם בריבית גבוהה.
לדעתכם זה לא משתלם לשלם סכום סביר לחברת ייעוץ שתלווה את התהליך, תפקח עליו ותוודא שהתנאים שלכם מצויינים ?
10. לעבוד כמו הגדולים – ברוב העסקים הגדולים ובכל החברות המובילות לוקחים שירותי ייעוץ בתחומים הבם אין להם מספיק ניסיון וידע לבצע את הדברים (מייעוץ בתקשורת מחשבים ועד ייעוץ בשיווק באינטרנט), אתם לא רוצים לעבוד כמו הגדולים ?
הרי זה ברור שאם יכולתם לקבל את השירות בחינם לא הייתם שוקלים פעמיים כי אתם מבינים את חשיבותו ואת תועלתו.

לסיכום,
אנחנו יודעים שמבחינת עלות – תועלת שווה מאוד לקחת חברה לייעוץ משכנתאות
אם כבר הבנתם את זה ועכשיו אתם רק רוצים לדעת איך לבחור יועץ משכנתא היכנסו ותקראו.

The post למה לקחת יועץ משכנתאות? appeared first on קדמי משכנתאות.

בחירת יועץ משכנתאות היא בחירה קשה, הרי אנחנו בוחרים לקחת אותו ולשלם לו באופן פרטי בגלל שאנו לא "סומכים" ב- 100% על הייעוץ בבנק ומעוניינים בדעה של מישהו שמבין וחי את התחום וגם יכול לעזור לנו לקבל את הריביות הטובות ביותר שניתן.
אבל מאיפה לנו לדעת שהיועץ הוא באמת מקצועי ? מאיפה אנו יכולים לדעת שהגענו ל"ידיים טובות" שרוצות בטובתנו והן נקיות מאינטרסים.
לצערנו, העולם הוא לא כזה – גם ליועצי משכנתאות יש אינטרסים וגם אותם צריך לבחון לעומק לפני שבוחרים בהם.

אז הנה מספר עצות מועילות ליועץ משכנתאות טוב עבורכם –

• המלצות – אין כמו המלצות של מישהו שחווה וניסה את היועץ, כך תוכלו לדעת ממקור ראשון איך היה השירות ולמה ניתן לצפות. כמובן שיש לא מעט תגובות והמלצות באינטרנט שניתן ללמוד מהן (כל עוד הן אמיתיות).
• הניסיון – אומרים שאין חכם כבעל ניסיון וזה נכון ברוב המקרים.
  במשכנתא זה נכון שבעתיים ! מכיוון שיועץ משכנתאות שלא עבד בבנק לעולם לא יוכל לדעת איך הדברים "מתנהלים" מבפנים, אפר ללמוד 3 שנים כלכלה ומימון אבל ניסיון של שנים במערכת הבנקאית זה משהו שאפשר לקבל רק שעובדים במערכת ומכירים אותה לעומק.
• הכימיה – אולי ה"טיפ" החשוב ביותר שאנו יכולים לתת לכם.
  אל תסגרו דברים בטלפון, אלא קיבעו פגישה מסודרת בה תכירו את היועץ משכנתא שלכם באופן אישי, בשיחה תוכלו להבין אם יש כימיה טובה ביניכם.
  זה חשוב מאוד, מכיוון שנושא הייעוץ לא נגמר בריביות ובמסלולים אלא הוא שיחה יותר מקיפה על סיכונים, הוצאות ותכנונים לעתיד ואת זה קל יותר לנהל מול אדם שיש לנו כימיה טובה איתו ואנו מרגישים בנוח לשבת לשיחה איתו על הדברים האישיים ביותר שלנו.
• הגודל – לפעמים להיות גדול זה טוב ולפעמים זה קצת מפריע !
  ישנם יתרונות רבים לגודל החברה, ישנם שיאמרו לכם שככל שהם יותר גדולים כך הם יכולים לקבל את המחירים הטובים ביותר וכך הם מצליחים להטיב עם המשכנתא שלכם. לצערנו, לרוב זה לא קורה ולפעמים אפילו להיפך.
  ככל שחברה הופכת להיות גדולה יותר, כך היא צריכה להעסיק אנשים רבים יותר (ולפעמים לא מנוסים כל כך), עלויות התפעול שלה עולות (וזה מתבטא במחיר שאתם משלמים) והלקוח שלהם הופך להיות לקוח מבין כמה מאות ולא מבין כמה אחדים.
• האינטרסים – נסו לברר עם היועץ מול כמה בנקים הוא עובד
  האינטרס הוא אולי המפתח לכל העסקה. אם היועץ עובד לרוב עם בנק אחד או שניים הידיים שלו כבולות ולרוב האינטרס שלו יהיה לטובת הבנקים, הרי הוא אמור לעבוד איתם גם עם הלקוח הבא ולכן יעדיף "להיות בסדר איתם" לטובת ההמשך.
  בצורה כזו האינטרס שלו בצד שלהם ולא בצד שלכם.
  הבעיה היא שלא תמיד תוכלו לדעת את זה ולכן אנו מציעים לכם לשאול אותו אם אילו בנקים הוא עובד ומהו הבנק המועדף עליו (אנו מניחים שאם הוא עובד עם בנק אחד או שניים אתם תבינו זאת על פי התשובות שלו).

The post איך לבחור יועץ משכנתאות? appeared first on קדמי משכנתאות.